Aiempi kuntoarvio on jäänyt arkistoon ilman toimenpiteitä, rakennuksen kunto heikkenee vuosi vuodelta ja huoli rakennuksen kunnosta kasvaa. Tällaisessa tilanteessa korjaustoimenpiteiden lykkääminen ei ole enää vaihtoehto, sillä kunnossapidon laiminlyönti voi johtaa merkittäviin vaurioihin, jotka heikentävät rakennuksen arvoa ja asukkaiden viihtyvyyttä. On aika päivittää vanhat suunnitelmat, kartoittaa kiinteistön nykytila ja alkaa suunnitella ratkaisuja tilanteeseen.
1990-luvulla rakennettujen rivitalokiinteistöjen haasteet ovat moninaisia ja yhtä oikeaa ratkaisua ei ole. Jokainen kohde vaatii yksilöllistä tarkastelua ja suunnittelua. Peruskorjauksella voidaan esimerkiksi parantaa energiatehokkuutta, asumismukavuutta ja rakennuksen elinkaarta. Mutta nämä tavoitteet vaativat myös toimenpiteitä, jotka mahdollistavat pitkäaikaiset hyödyt ja kiinteistön arvon säilymisen. Rakennuksen historian tunteminen, kuntotutkimuksen perusteellinen toteutus ja asukkaiden tarpeiden huomioiminen luovat perustan onnistuneeseen peruskorjaukseen, joka pidentää rakennuksen käyttöikää ja pienentää energiankulutusta.
1990-luvun rivitalot ovat saavuttaneet jo iän, jolloin peruskorjausten tarve korostuu. Ellei toimiin tartuta ajoissa, voivat ongelmat kasvaa merkittävästi. Rakenteiden kuluminen ja talotekniikan vanheneminen aiheuttavat energiahukkaa ja heikentävät asumismukavuutta. Pahimmillaan laiminlyönnit johtavat vakaviin kosteus- ja homevaurioihin, jotka voivat uhata asukkaiden terveyttä ja nostaa korjauskustannukset huomattaviin summiin. Ennakoiva kuntotutkimus ja peruskorjauksen tarkka suunnittelu ovat avainasemassa, jotta rakennuksen arvo ja käyttökelpoisuus voidaan säilyttää pitkälle tulevaisuuteen.
Artikkelin taustalla olevassa opinnäytetyössä laadittiin peruskorjaussuunnitelma (kuva 1) Nivalassa vuonna 1991 valmistuneelle rivitalokiinteistölle, joka koostuu kolmesta rivitalosta ja niiden yhteyteen kuuluvista varastorakennuksista. Suunnittelun päätavoitteiksi asetettiin energiatehokkuuden parantaminen ja asumismukavuuden lisääminen. Toimenpiteiden tarkoituksena oli varmistaa, että kohde säilyttää arvonsa pitkälle tulevaisuuteen ja pystyy tarjoamaan asukkaille laadukkaat ja turvalliset asuinolosuhteet. Lisäksi huomiota tuli kiinnittää korjausten kustannuksiin, jotta suunnitelma olisi realistisesti toteutettavissa.
Peruskorjaussuunnittelun lähtökohdat
Tämän peruskorjaussuunnitelman tausta-aineistona käytettiin rakennuspiirustuksia ja vuonna 2010 laadittua kuntoarviota. Peruskorjaussuunnitelmassa käytettiin myös kriittisesti omaa aiempaa kokemusta kiinteistön ylläpidosta sekä erityisesti huolto- ja remontointitoimenpiteistä. Lähtökohta aineiston perusteella oli kuitenkin se, että lisäselvityksiä tarvittiin ennen peruskorjaussuunnitelman laatimista. Kiinteistön nykytilaa lähdettiinkin kartoittamaan perusteellisesti asukaskyselyn, kuntotutkimuksen ja lämpökuvauksen avulla.
Asukaskyselyn tavoitteena oli kartoittaa asukkaiden näkemyksiä asumismukavuudesta, rakennuksen toiminnallisuudesta sekä mahdollisista korjaustarpeista. Asukkaita pyydettiin arvioimaan muun muassa sisäilman laatua, ilmanvaihdon toimivuutta, lämmitysjärjestelmän tehokkuutta ja märkätilojen kuntoa. Asukaskyselyn tuloksista pystyttiin tunnistamaan, että asukkaat kokivat merkittävimpänä ongelmana asuntojen kylmyyden ja vetoisuuden. Tämä ei ainoastaan heikentänyt asumismukavuutta, vaan myös lisäsi lämmityskustannuksia kiinteistön omistajalle.
Kuntoarviovaiheessa rakennuspiirustuksiin ja aiempaan kuntoarvioon perehdyttiin tarkemmin, jotta mahdolliset ongelmakohdat ja riskialueet voitiin tunnistaa ennen varsinaisten tarkastusten aloittamista. Rakennukset tutkittiin perusteellisesti aistinvaraisin menetelmin ja kaikki mahdolliset ongelmakohdat dokumentoitiin valokuvin myöhempää korjaussuunnittelua varten.
Kuntoarvio paljasti merkittäviä puutteita vesikaton tiiveydessä, mikä lisäsi kosteuden aiheuttamien vaurioiden riskiä. Asuntojen sisätiloissa tarkastukset rajoittuivat niihin huoneistoihin, joissa asukkaat olivat antaneet luvan sisätarkastuksiin. Sisätarkastusten yhteydessä hyödynnettiin lämpökameraa ja pintakosteusmittausta, joiden avulla voitiin kartoittaa rakenteiden mahdollisia piileviä ongelmia. Lämpökuvaus toi esiin ikkunoiden ja ovien liittymien lämpövuotoja sekä paikallisia eristysongelmia, jotka heikentävät energiatehokkuutta.
Kun kiinteistön ongelmakohdat oli kartoitettu, suuntaviivat alkoivat hahmottua. Painopisteeksi nousivat energiatehokkuuden parantaminen, asumismukavuuden lisääminen ja rakenteiden päivitys vastaamaan nykypäivän vaatimuksia.
Seuraava tärkeä vaihe oli konkreettisten toimenpiteiden määrittely ja niiden kustannusten arviointi. Suunnitelmassa pyrittiin kattamaan kaikki keskeiset korjaustarpeet, jotka oli tunnistettu kuntoarvion, lämpökuvauksen ja asukaskyselyiden perusteella. Taulukossa 1 esitetty luettelo havainnollistaa suunnitellut korjaustoimenpiteet jaoteltuina kolmeen pääluokkaan: ulkopuoliset korjaukset, sisätilojen parannukset ja talotekniikan päivitykset.
| Ulkopuoliset korjaukset | |
| Vesikatto | Vesikaton läpivientien tiivistäminen sekä vuotokohtien korjaaminen ja yläpohjan lisäeristäminen. |
| Kattovarusteet | Kulkusiltojen ja lumiesteiden asentaminen. |
| Sadevesijärjestelmät | Kourujen ja syöksytorvien uusiminen sekä sadevesien ohjauksen tehostaminen piha-alueilla. |
| Sokkelin vedeneristys | Vedeneristyksen parantaminen perustusten suojaamiseksi. |
| Piha-alueiden kunnostus | Pihalaatoituksen asentaminen ja asuntojen välisten näkösuoja-aitojen rakentaminen takapihoille. |
| Kulkuväylät ja pysäköintialueet | Sorapäällysteen lisääminen kulkuväylille ja parkkialueille. |
| Ikkuna ja ulko-ovet | Energiatehokkaiden ikkunoiden ja ulko-ovien asentaminen. |
| Sisätilojen parannukset | |
| Lattiamateriaalit | Lattiamateriaalien uusiminen. |
| Märkätilat | Kylpyhuoneiden ja saunatilojen remontointi nykyaikaisten vedeneristys- ja turvallisuusmääräysten mukaisiksi. |
| Keittiötilat | Keittiökalusteiden ja asunnon muiden kalusteiden uusiminen. |
| Sisäpintaremontti | Asuinhuoneistojen sisäpintojen, kuten seinien ja kattojen, maalaus ja pintaremontti. |
| Talotekniikan päivitykset | |
| Ilmanvaihto | Ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen lämmöntalteenotolla varustetuksi järjestelmäksi. |
| Tekninen tila | Teknisen tilan lattian pinnoittaminen ja sisäpintojen kunnostaminen. |
| Lämmitysjärjestelmä | Lämmitysjärjestelmän tarkastaminen sekä mahdollisten säätölaitteiden ja termostaattien uusiminen. |
| Sähköjärjestelmät | Sähkölaitteiden tarkastaminen ja tarvittavat päivitykset. |
| Vesi- ja viemärijärjestelmät | Putkiston kuntotarkastus ja tarvittavat uusimiset. |
Kustannusten hallinnan varmistamiseksi laadittiin kustannusarvio RATU-kustannuslaskentaa hyödyntäen. Kustannusarvio laskettiin rakennusosa-arvion mukaisena sisältäen materiaalikustannukset ja työvoimakustannukset, joita projektin aikana saattaisi ilmetä.
Aikataulutus korjaustoimenpiteille suunniteltiin vaiheittain eteneväksi (kuva 2), jotta työvaiheet voitaisiin toteuttaa hallitusti ja minimoida asukkaille aiheutuvat häiriöt. Työ jaettiin osiin, joissa esimerkiksi ulkopuoliset korjaukset, kuten ikkunoiden, ulko-ovien ja sadevesijärjestelmien parannukset, suoritettiin ensin. Tämän jälkeen edettiin sisätilojen peruskorjaukseen ja talotekniikan päivityksiin asunto kerrallaan. Näin varmistettiin, että työmaa pysyi järjestyksessä, resurssit voitiin kohdistaa tehokkaasti ja asukkaiden arki häiriintyi mahdollisimman vähän.
Kohti energiatehokkaampaa ja viihtyisämpää asumista
Tässä tutkimuksessa osoitetut toimenpiteet ovat yksi tapa toteuttaa peruskorjausprosessi. Peruskorjausten odotetaan tuottavan merkittäviä energiansäästöjä, parantavan sisäilman laatua ja pidentävän kiinteistön elinkaarta useilla vuosikymmenillä.
Parannukset eivät kuitenkaan synny ilman huolellista suunnittelua ja investointeja. Kustannusarvion laatiminen on olennainen osa projektia, sillä se varmistaa, että toimenpiteet ovat taloudellisesti toteutettavissa ja tuottavat pitkällä aikavälillä säästöjä niin energian kulutuksessa kuin kunnossapidossa.
Vaiheittainen toteutus on keskeinen strategia tällaisissa projekteissa. Se mahdollistaa resurssien tehokkaan käytön ja minimoi asukkaille aiheutuvat häiriöt, kuten asumisjärjestelyjen muutokset. Hyvin suunnitellut ja toteutetut peruskorjaukset eivät ole vain teknisiä toimenpiteitä, vaan ne luovat edellytykset kestävälle ja viihtyisälle asumiselle, samalla turvaten kiinteistön arvon säilymisen tulevaisuudessa.
Tommi Pääkkö
Opiskelee rakennusinsinööriksi Oulun ammattikorkeakoulussa
Kai Tolonen
lehtori
Tekniikka
Oulun ammattikorkeakoulu
Artikkeli perustuu opinnäytetyöhön:
Pääkkö, T. (2025). Peruskorjaussuunnitelma 1990-luvulla rakennettuun rivitalokiinteistöön [AMK-opinnäytetyö, Oulun ammattikorkeakoulu, Rakennustekniikan tutkinto-ohjelma]. Theseus. https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-202501251897
Vastaa
Sinun täytyy kirjautua sisään kommentoidaksesi.