Rakentamisajan lyhentämisellä ei ole merkittävää vaikutusta investointipäätöksiin

Rakennustuotannon tehostamisesta ja tuottavuudesta on puhuttu viime aikoina paljon esimerkiksi ammattilehdissä. Tuotannon tehostaminen ja teollistaminen lyhentävät rakentamisaikoja. Vähemmälle on jäänyt, millä tavoin kiinteistöihin sijoittavat investoijat näkevät rakentamisaikojen lyhentämisen vaikutukset suhteessa investointipäätökseen.

Rakennushankkeiden tehokkuutta on nykyisin pyritty kehittämään hyödyntämällä Lean-menetelmää suunnittelu- ja työmaavaiheiden aikatauluttamisessa. Suomessa meneillään olevassa Building 2030 -hankkeessa etsitään keinoja rakentamisen sujuvoittamiseksi muun muassa tahtituotannon sekä teollisten esivalmisteiden käytön lisääntymisen kautta. Yhteistoiminnallinen toteutusmuoto eli niin sanottu allianssimalli on tullut yhdeksi vaihtoehdoksi parantamaan rakennushankkeen osapuolten yhteistyötä, jonka avulla myös tehokkuus kasvaa. [1] [2] Rakentamisen tehokkuuden lisäämisellä pyritään myös rakentamisaikojen lyhentymiseen. Rakentamisajan lyhentämisen vaikutus kiinteistöjen investointipäätöksiin on tämän artikkelin pohjana olevan opinnäytetyön perusteella kuitenkin vähäistä. [3]

Investointilaskelmat päätöksien tukena

Rakennushankkeiden investointipäätöksiä tehdään yleisesti investointilaskelmien pohjalta. Pekka Kiviahteen [3] opinnäytetyössä kysyttiin pitkään kiinteistöinvestointeja tehneiltä investoijilta näkemyksiä rakentamisajan lyhentämisen vaikutuksista investointipäätöksiin. Asian tarkastelussa hyödynnettiin tehtyä investointilaskelmaa. Investointilaskelma tehtiin vertaillen kahta samanlaista asunrakennushanketta, joista toisen hankkeen suunnittelu- ja rakentamisvaiheen oletettiin nopeutuvan kolmella kuukaudella. Investointilaskelmassa verrattiin rakennusajan lyhentämisen vaikutusta rakennusajan rahoituksen hintaan sekä tuottoihin.

Esimerkkinä olevan investointilaskelman mukaan lyhyempi rakennusaika johtaa suurempaan taloudelliseen hyötyyn. Kun rakennusprojekti valmistuu nopeammin, sijoittaja säästää rakennusajan rahoituksen korkokuluissa ja saa lisätuottoja, mikä kasvattaa sijoitetun oman pääoman nykyarvoa 165 818 eurolla verrattuna tilanteeseen, jossa rakennusaika on pidempi (taulukko 1). Tuottovaatimus tässä tapauksessa oli seitsemän prosenttia.

Kiinteistöinvestoijat eivät vakuutu rakentamisajan lyhentämisestä

Vaikka investointilaskelma osoitti suoraa rahallista hyötyä rakentamisajan lyhentämisen kautta, opinnäytetyön haastatteluissa nousi esille, ettei pelkästään investointilaskelman perusteella voi tehdä investointipäätöksiä. Haastatteluiden perusteella rakennusajan lyhentämistä pidettiin lähinnä hypoteettisena, koska yleisesti ottaen rakennushankkeiden kokonaisläpimenoajat olivat haastateltavien kokemuksen perusteella ennemmin pidentyneet kuin lyhentyneet alkuperäiseen aikatauluun verrattuna. Haastateltavat nostivat myös esille, ettei heillä ollut kokemusta siitä, voidaanko rakennusaikaa lyhentää ilman, että rakennuskustannukset nousisivat.

Haastateltavat suhtautuivat varauksellisesti rakennusajan lyhentämiseen. Rakentamisajan lyhentäminen ei ollut heidän päätavoitteensa. Yhdellä haastateltavista oli kuitenkin positiivisia kokemuksia tavallista lyhyemmästä rakennusajasta, jossa käytettiin hyödyksi tilaelementtejä. Building 2030 Esivalmistuksen pilotointi -osahankkeen loppuraportin mukaan [4] tilaelementtien käytöllä on vaikutusta muun muassa aikatauluun, kustannuksiin ja materiaalihukkaan. Esimerkiksi kylpyhuonemoduulin käytöllä rakentamisvaihe lyhenee arviolta kuukaudella. Rakennushankkeiden läpimenoaikoja voidaan parantaa myös tahtituotannon käyttöönotolla huomattavasti. [5]

Rakentamisajan lyhentyminen ja sitä kautta rakentamisaikataulun tiukkuus ei salli juurikaan joustoja ja muutoksia rakentamisen aikana. Opinnäytetyön haastatteluissa tuotiin esille haaste pysyä alkuperäisessä aikataulussa. Tämä on osoittautunut useimmiten hyvin hankalaksi, sillä muutoksia syntyy. Haastatteluissa nousivat esille muun muassa materiaalivirtojen hallinnan haasteet erilaisissa kriisitilanteissa (esimerkiksi Ukrainan kriisi ja Covid-19-pandemia). Lyhyen rakentamisajan hankkeissa materiaalivirtojen hallinta pitäisi pystyä osoittamaan ennen investointipäätöksentekoa.

Haastateltavat toivat esille laatuun liittyviä epäilyksiä ja huolia lyhyen rakentamisajan hankkeisiin liittyen. Esimerkiksi betonin kuivuminen pitäisi olla hyvin todennettavissa ennakkoon. Kuitenkin yksi haastateltavista nosti esille hyvän työmaasuunnittelun, jolla laatutekijät voidaan varmistaa. Toinen haastateltavista toi esille sen, etteivät rakennusliikkeet ole saaneet merkittävästi lyhennettyä rakennusaikoja, vaikka rakennusalalla on pitkään pyritty tehokkuuden parantamiseen käyttämällä uusia teknologioita, hyödyntämällä tahtituotantoa ja optimoimalla prosesseja.

Laatu on keskeinen tekijä investointipäätöksissä

Rakentamisajan lyhentämisestä saatava nettohyöty on investointipäätökseen positiivisesti vaikuttava seikka. Jokainen investointipäätös on kuitenkin omanlaisensa, eivätkä päätökset perustu pelkästään investointilaskelmien tuloksiin. Haastatteluissa nousivat esille rakennusliikkeen uskottavuus sekä laadunvarmistus. Rakentamisajan lyhentämisen lisäksi rakennusliikkeen tulisi varmistaa nämä seikat, jotta sijoittajan ei tarvitsisi miettiä mitä riskejä rakentamisajan lyhentäminen toisi lisää. Haastateltavat toivat esille laatuun liittyviä epäilyksiä ja huolia lyhyen rakentamisajan hankkeisiin liittyen.

Tulovirran aikaistumisesta saatava hyöty on teoreettinen, koska haastateltavien investointipäätökset tehdään pitkän tähtäimen päähän ja tavoitteellinen käyttöönotto (vuokratulojen alkamisajankohta) päätetään samassa yhteydessä. Jos käyttöönotto tapahtuisikin kolme kuukautta aikaisemmin, pitäisi myös muiden investointien käyttöönottoa aikaistaa investoijien tietyn vuosirytmin/strategian mukaisesti. Investoijien henkilöresurssit ovat mitoitettu tietylle kuormalle, eikä se välttämättä kestä poikkeamista siitä. Rakennusliikkeiden tulisi tehdä enemmän yhteistyötä investoijien kanssa jo uusien kohteiden suunnitteluvaiheissa, jotta rakentamisen tehokkuuden painopisteet ja investoijien näkemykset kohtaisivat paremmin. Esimerkiksi modulaarisen rakentamisen hyödyntämisen mahdollisuuksia ei välttämättä tunnisteta vielä riittävästi.

Pekka Kiviahde
Rakennusinsinööri (AMK)
SSA Rakennus Oy

Vesa Pitsinki
lehtori (rakentamistalous)
Tekniikka
Oulun ammattikorkeakoulu

Artikkeli perustuu opinnäytetyöhön: 

Kiviahde, P. (2023). Rakentamisajan lyhentäminen investoijan näkökulmasta. [YAMK-opinnäytetyö, Oulun ammattikorkeakoulu, Rakennusprojektin tehokas johtaminen -tutkinto-ohjelma]. Theseus. https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023112932591

Lähteet

[1] Aalto-yliopisto. (3.10.2022). Rakennusalan visio vuodelle 2030. Haettu 29.9.2023 osoitteesta https://www.aalto.fi/fi/building-2030

[2] Lohilahti, O. (4.9.2017). Rakennusalalla työntuottavuus ei ole kasvanut 40 vuodessa – onko allianssista tai leanista apua? Rakennuslehti. https://www.rakennuslehti.fi/2017/09/rakennusalalla-tyon-tuottavuus-ei-ole-kasvanut-40-vuodessa-onko-allianssista-tai-leanista-apua/

[3] Kiviahde, P. (2023). Rakentamisajan lyhentäminen investoijan näkökulmasta. [YAMK-opinnäytetyö, Oulun ammattikorkeakoulu]. Theseus. https://urn.fi/URN:NBN:fi:amk-2023112932591

[4] Peltokorpi, A., Lavikka, R., & Chauhan, K. (2019). Esivalmistuksen vaikutusten arviointi: Building 2030 Esivalmistuksen pilotointi -osahankkeen loppuraportti 9/2018–8/2019. Aalto-yliopisto. https://www.aalto.fi/sites/g/files/flghsv161/files/2019-10/loppuraportti_esivalmistuksen_vaikutusten_arviointi_23.10.2019.pdf

[5] Lehtovaara, J., Seppänen, O., Heinonen, A., Tomunen, L., Kulta, I., Kujansuu, P., & Grönvall, M. (2019). Building 2030 Tahti suunnittelussa ja tuotannossa loppuraportti. Aalto-yliopisto. https://www.aalto.fi/sites/g/files/flghsv161/files/2019-02/building_2030_tahti_suunnittelussa_ja_tuotannossa_loppuraportti_22.1.201.pdf